Comment un duplex de 700 000$ m'a coûté 6000$ de ma poche!
J'ai effectivement acheté un duplex sur la rive-nord de Montréal en 2021 qui au total m'a couté 6000$ de ma poche, comment est-ce possible?
Grâce à l'offre de remise en argent de mon prêteur. En effet, ce produit qui n'est pas offert par tous les prêteurs peut s'avérer judicieux dans certaines conditions. Avant de tomber dans le détail de ce produit, voici la nomenclature des évènements. Je vous expliquerai à la fin pourquoi c'était possible et logique de le faire à ce moment là.
Février 2021, j'ai fait une offre sur ledit duplex à 435 000$ (wow c'était possible durant la pandémie!), offre qui fût acceptée par le vendeur. Ayant l'intention d'habiter l'immeuble, je devais donc fournir une mise de fonds de 5%: 21 750$.
L'offre du prêteur à l'époque tournait autour de 1.87% en terme fixe 5 ans (wow encore une fois!). Là où ça devient intéressant, c'est que le prêteur en question offrait le produit de remise en argent. J'ai donc obtenu une remise en argent de 5,5% du montant financé (prix payé - MDF + assurance SCHL) qui équivalait à 23 638$.
Vous venez de comprendre, j'ai payé 21 750$ en MDF et le prêteur m'a remis 23 637,90$! Je viens de faire 1887,90$...
Évidemment, aucun prêteur ne fait de cadeau. En échange de cette remise en argent de 5,5% du montant financé, le prêteur m'a appliqué une surprime (de mémoire quelque chose comme 1.07%) ce qui m'amenait à un taux d'intérêt effectif de 1.87% + 1.07% = 2.94%. Un taux plus que raisonnable, vous en conviendrez. Tout le monde était donc content puisque moi je recevais la remise en argent et le prêteur lui, augmentait mes intérêts payées sur 5 ans!
L'immeuble étant récent (construction 2019), les loyers permettait de combler l'hypothèque et les tous les autres frais et ce même avec un taux de 2.94%.
Maintenant, il n'y a pas que la MDF à considérer comme frais d'acquisition d'un immeuble. Voici le détails des autres frais connexes (en 2022*):
- MDF: 21 750$
- Notaire: 1200$
- Taxes sur SCHL (9%): 1488$
- Inspection: 525$
- Taxe de bienvenue: 4 973$
- Total: 29 936,20 $
Soustrayons (ou ajoutons?) ma remise en argent de ce montant: 23 638$ - 29 936$ = - 6298$ à sortir de ma poche!
MAGIE!
Le tout a été possible puisque mes loyers couvraient amplement mes frais d'exploitation de l'immeuble (hypothèque, taxes, assurances, déneigement, etc) puisque le prix payé et le taux d'intérêt sont relativement faibles.
J'ai fait évaluer l'immeuble il y a 2 ans et la valeur reconnue est maintenant de 700 000$!
De nos jours, ce ne serait pas possible d'appliquer cette technique, car les prix faramineux des immeubles et les taux élevés ( + la surprime) feraient que vous seriez dans le rouge à chaque mois. Bref, timing is everything!